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Immobilien als Kapitalanlage: DKB hat dubiose Immobiliengeschäfte finanziert

Dubiose Vertriebe haben überall in Deutschland überteuerte Immobilien mit falschen Versprechungen vermittelt. Anstandslos finanziert wurden diese Immobilien durch Kredite der DKB, eine Tochter der Bayern LB. Die Anleger werfen der Bank deshalb vor, sie im Zusammenspiel mit den dubiosen Vertrieben finanziell ruiniert zu haben. Der Vorwurf: Die Bank hätte wissen müssen, dass die Kaufpreise für die Wohnungen viel zu hoch waren. Auch hätte sie leicht erkennen können, dass die monatlichen Belastungen für die Wohnungen bewusst zu niedrig angegeben wurden.

Anhand von Sachverständigengutachten weist die Zeitschrift Finanztest in ihrer Juni-Ausgabe nach, dass viele von der DKB finanzierte Wohnungen stark überteuert waren. Finanztest liegen Dokumente vor, nach denen die Bank Immobilien finanzierte, die das 35-fache der Jahresmiete der Immobilien kosteten. Üblich ist bei Gebrauchtimmobilien je nach Zustand und Lage das 15 bis 25-Fache der Jahresmiete.

DKB-Finanzierungsvermittler reichten bei der DKB ausgefüllte Darlehensverträge ein, in denen Vertriebsfirmen ihren Kunden oft viel zu niedrige monatliche Belastungen vorgerechnet hatten. Meist fehlten die Kosten für die Tilgung des Darlehens. Mindestens drei Prozesse haben Anleger inzwischen gegen die DKB in erster Instanz gewonnen. Die DKB habe ihre Beratungspflichten verletzt. Diese hat gegen die Urteile Berufung eingelegt. Dennoch scheint die Bank Konsequenzen gezogen zu haben. Ende März 2009 hat sie ihre Kreditvergaberichtlinien verschärft. Seither seien die Finanzierungen vermieteter Wohnungen extrem zurückgegangen, erklärt ein Anwalt, der Geschädigte vertritt.

Der ausführliche Bericht ist in der Juni-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und online unter www.test.de/dkb veröffentlicht

Quelle:

http://www.test.de/presse/pressemitteilungen/Immobilien-als-Kapitalanlage-DKB-hat-dubiose-Immobiliengeschaefte-finanziert-4095231-4095233/

Gebrauchte Immobilien in Berlin weiter sehr beliebt !

Der deutsche Immobilienmarkt verweist seit Monaten auf eine steigende Nachfrage. Begehrt sind vor allem Immobilien in Berlin und anderen deutschen Großstädten. Neben Neubauten können auch gebrauchte Immobilien auf eine steigende Nachfrage verweisen. Der Grund dafür sind vor allem die günstigen Preise. Vor allem Altbauten aus der Nachkriegszeit sind auf dem deutschen Immobilienmarkt mittlerweile häufig zu günstigen Preisen zu finden. Nicht alle Objekte dieser Art sind jedoch für einen Kauf empfehlenswert. Bei einigen Objekten kann die Modernisierung mit einem enormen Kostenaufwand einhergehen, der von vielen Käufern zum Zeitpunkt des Erwerbs unterschätzt wird. Für viele Immobilienjäger ist ein solcher Bau aus der Nachkriegszeit trotz der hohen Modernisierungskosten ein Traum. Der Grund dafür ist vor allem das besondere Flair der Objekte. Die Gründerzeit-Altbauten sind meist mit hohen Decken ausgestattet und besitzen nicht selten ein doch großzügiges Grundstück.

Altbauten häufig rar

Doch vor allem ausgesprochen charmante Altbauten sind auf dem Immobilienmarkt in Deutschland rar. Dies gilt vor allem für Altbauten, die aus der Vorkriegszeit stammen. Insbesondere gepflegte Altbauten, die darüber hinaus einigermaßen erschwinglich sind, sind nur selten zu finden. Interessenten, die sich derzeit auf dem Markt für gebrauchte Immobilien umschauen, stoßen bei den Angeboten häufig auf Objekte, die aus der Zeit zwischen 1950 und 1980 stammen. Neben kleinen Siedlungshäuschen handelt es sich dabei häufig um Soldatenhäuser, die im Laufe der Zeit zurückgelassen wurden. Bei Objekten dieser Art stand während des Baus vor allem die Schaffung von Wohnraum im Fokus. Einer möglicherweise prachtvollen Ausstattung wurde dagegen kaum Aufmerksamkeit zugesprochen.

Preis sollte nicht alleiniges Kriterium sein

Gerade beim Kauf von gebrauchten Immobilien sollte der Preis für den Interessenten nicht das alleinige Kriterium sein. Viele Interessenten werden bei den Objekten von einem vergleichsweise niedrigen Kaufpreis angelockt. Die Kaufentscheidung sollte jedoch nicht ausschließlich davon abhängig gemacht werden. Entscheidend sind auch die anderen Rahmenbedingungen. Über den Wert von Objekten dieser Art entscheidet so beispielsweise auch das Grundstück. Das Grundstück ist auch weiterhin der entscheidende Vorteil von gebrauchten Immobilien. In der Zeit, in der diese Immobilien bebaut wurden, war die Bebauung in Deutschland noch nicht annähernd so dicht, wie es heute häufig der Fall ist. Aus diesem Grund kommen die Käufer von Altbauten häufig in den Genuss von einem großen Garten beziehungsweise Grundstück. Im Gegensatz dazu verfügen die heutigen Neubaugebiete meist nur über Gärten, die an handtuchgroße grüne Flecken erinnern. Bei vielen Käufern von gebrauchten Immobilien folgt jedoch vergleichsweise schnell aufgrund des Objektzustands die Ernüchterung.

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Thomes Lloyd ehemals DKM – Deutsche Kapitalmanagement

Vor einigen Jahren warb die Thomas Lloyd, auch bekannt unter dem früheren Namen DKM – Deutsche Kapitalmanagement, mit einer vermeintlich besonders lukrativen Anlagemöglichkeit. Das in der Schweiz ansässige Unternehmen versprach einen hohen Zinssatz von 8 Prozent und praktisch keine Risiken. Der Zinssatz sei garantiert und das Geld sollte in Umweltfonds angelegt und in erneuerbare Energien investiert werden. Es handelte sich jedoch nicht um einen reinen Wertpapierfonds. Stattdessen wurden sogenannte Genussrechte ausgegeben. Dabei handelt es sich um eine Anlageform, die zu einer Beteiligung am Reingewinn einer Firma berechtigt, ohne jedoch ein Stimmrecht oder eine andere Form der Einflussnahme zu gewähren. Die Rendite kann bei entsprechenden Unternehmenserfolgen recht hoch sein, auf der anderen Seite besteht jedoch auch das Risiko eines Verlustes. Im Falle einer Firmeninsolvenz werden erst die Ansprüche aller anderen Gläubiger bedient, bevor die Halter von Genussrechten entschädigt werden. Ein Totalausfall des angelegten Geldes ist somit möglich. Im Gegensatz zu Aktionären, die ein Stimmrecht haben und ihre Aktien überdies jederzeit verkaufen können, sind Inhaber von Genussscheinen vertraglich an eine gewisse Laufzeit gebunden und sind überdies auf Gedeih und Verderben den Investitionsentscheidungen von Thomas Lloyd ausgeliefert. Besorgten Anlegern wird empfohlen, ihre Kapitalanlage bei Thomas Lloyd durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Die Besonderheiten und Eigenarten einer Geldanlage in Genussscheine müssen dem Anleger vor Vertragsabschluss erläutert werden. Ist dies nicht in ausreichender Form geschehen oder finden sich im Prospekt falsche Angaben, so kann vom Vertrag zurückgetreten und die Anlage rückgängig gemacht werden. Entspr echende Bestrebungen sollten zeitnah unternommen werden, damit bestehende Ansprüche nicht aufgrund von Verjährung zurückgewiesen werden.

Presseteam Hamburg

Steuerliche Behandlung von Scheingewinnen

Versteuerung von Scheingewinnen Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16.März 2010: Steuern und Scheingewinne

Das Schneeballsystem und die dadurch entstehenden Scheingewinne:
Um das Schneeballsystem zu erläutern, ist der Fall, der vom Bundesfinanzhof (BFH) vielfach genannt wurde und der letztendlich zu seiner Entscheidung geführt hat, sehr gut zu erklären:

Ein Ehepaar investierte 110 000 deutsche Mark in eine Gesellschaft, die angeblich Börsentermingeschäfte abwickelte.
Die Gesellschaft hatte den Eheleuten eine Beteiligung an den Gewinnen des Unternehmens versprochen, die dann zu 70% auf die Anleger und zu 30% auf die besagte Gesellschaft verteilt werden sollte. Die angegebenen Börsengeschäfte wurden jedoch nie abgewickelt und die Gesellschaft zahlte ihren Anlegern Renditen aus den jeweils von Ihnen angelegten Geldern aus.
Das besagte Ehepaar machte während fünf Jahren angebliche Gewinne von 1 404 284 DM. Ihnen wurden 656 500 DM davon ausbezahlt und der restliche Betrag wurde von der Firma als Gutschrift aufgenommen und als weitergehendes Anlagekapital investiert.
Dieser Betrag von 747 784 DM, der sofort wieder investiert wird, ist ein Scheingewinn, denn es handelt sich nicht um Gewinne aus irgendwelchen Geschäften, sondern lediglich um einbehaltene Investitionen von Anlegern.
Solange sich immer mehr Anleger melden und immer mehr Einzahlungen getätigt werden, kann die Gesellschaft fortfahren, ohne jemals Geld an der Börse zu investieren, ihren Anlegern erfundene Renditen ausbezahlen. Wenn jedoch mehrere Anleger aussteigen und ihre Anlagen zurückfordern, bricht das System zusammen und viele Anleger verlieren ihr Geld.

Steuern für erfundene Gewinne: Für den BFH steht fest, dass auch scheinbare Gewinne versteuert werden müssen, wenn sie ausbezahlt werden, denn sie sind im Grunde für denjenigen, der die erhält eine Einkunft aus dem Vermögen, unabhängig davon, auf welche Weise sie zu Stande kommen. Siehe dazu § 20 Abs.1 Nr. 4 EStG und § 11 EStG.

Der Fall der Firma Ambros S.A., die durch einen solchen Betrug viele Anleger um ihr Geld gebracht hatte, wurde im Urteil vom 22.7.1997 vom BFH verhandelt und im BFH-Urteil vom 10.7.2001 bestätigt. Einschränkungen dieser Regelung: Zuletzt hat der BFH am 16. März 2010 ein Urteil erlassen, das die Rechtsprechung einschränkt. Scheingewinne müssen nur dann versteuert werden, wenn die Gesellschaft die das Schneeballsystem betreibt, zu dem Zeitpunkt, in dem der Gewinn hätte ausbezahlt werden können und wieder angelegt wurde,
zur Auszahlung auch in der Lage gewesen wäre, also nur dann, wenn das System noch nicht zusammengebrochen war und das Geld noch vorhanden war.

Ein Anleger hat also die Chance, zu prüfen, ob Bereitschaft zur Auszahlung besteht.
Lehnt der Betreiber des Systems die Anfrage auf Auszahlung ab und beginnt Verhandlungen für eine erneute Anlage, dann besteht diese Auszahlungsbereitschaft nicht.

Der BFH entscheidet außerdem, dass die Frage nach dieser Auszahlungsbereitschaft auch im Nachhinein noch festgestellt werden kann.
Der BFH unterscheidet, ob Gewinne dem Anleger ausgezahlt wurden oder ob sie nie das Konto des Betreibers verlassen haben.
Gewinne im Sinne des §20 ESTG gelten nur dann als “zugeflossen”, wenn sie durch eine Gutschrift dem Anleger auch zur freien Verfügung stehen.
Der Anleger muss Entscheidungsgewalt darüber haben. Diese Entscheidung kann dann natürlich darin bestehen, das Geld sofort wieder anzulegen. Diese Entscheidung muss aber eindeutig vom Anleger getroffen werden, um die Gewinne besteuerbar zu machen.
Wenn der Kunde um die Auszahlung bittet und diese dann aber nicht erfolgt, können die Scheingewinne nicht besteuert werden. Ist der Betreiber einer Gesellschaft jedoch in der Lage einen Gewinn auszuzahlen und der Kunde entscheidet sich für die erneute Anlage, so muss der Gewinn besteuert werden, auch wenn sich letztendlich herausstellt, dass es sich um Scheingewinne handelte.
Wie reagieren die Verwaltungen? Natürlich stößt diese Art und Weise der Besteuerung nicht überall auf Verständnis und Wohlwollen.
Jeder Anleger, der auf ein betrügerisches Anlagenkonzept herein gefallen ist, hat bereits mit mehr oder weniger hohen Verlusten zu kämpfen. Zudem muss er noch Steuern auf Gewinne zahlen, die er nie gehabt hat.
Aber auch der Bundesverfassungsgerichtshof hat am 9. Juli 2009 erklärt, dass diese Besteuerung grundsätzlich rechtens ist (Siehe Urteil 2 BvR 2525/08). Die höchsten Finanzbehörden der Bundesländer sind jedoch im Mai 2010 zu einer Kulanzregelung überein gekommen.
Wenn ein Anbieter von Anlagesystemen insolvent geht, können die Anleger, die durch die betrügerischen Machenschaften Verluste erlitten haben, im selben Jahr diese Verluste aus steuerpflichtigen Scheingewinnen geltend machen, sodass sich diese als negative Einnahmen auf der Steuererklärung wieder finden.
In diesem Fall gilt § 10 d) EStG für die nicht ausbezahlten Gewinne. Sind Sie selbst auch Opfer von betrügerischen Systemen geworden? Dann sollten Sie sich von einem Fachmann beraten lassen, um herauszufinden, welche Gutschriften Sie tatsächlich besteuern müssen.

Ihr Presseteam Hamburg

Haftbefehl gegen den Vorstand der Grüezi Real Estate AG

Geschädigte Immobilienkäufer beantragen Haftbefehl gegen den Vorstand der Grüezi Real Estate AG – Berliner Unternehmen missachtet vorsätzlich Gerichtsentscheid des höchsten Berliner Zivilgerichtsgerichts

Der 25. Mai 2011 war kein guter Tag für Ernst Bär, den Vorstand der börsennotierten Grüezi Real Estate AG in Berlin; es wurde gegen ihn Haftbefehl beantragt.

Zwei geprellte Immobilienkäuferinnen, eine junge Sozialpädagogin und eine Apothekenfachanstellte, haben nicht aufgegeben.
Im Jahr 2010 hatten die beiden vor dem höchsten Berliner Gericht ihren Schadenersatzprozess gewonnen.  Das Kammergericht Berlin bestätigte ein Urteil des Landgerichts Berlin und verurteilte die Grüezi Real Estate dazu, eine an zwei junge Frauen verkaufte Eigentumswohnung zurückzunehmen und den Kaufpreis zurückzuzahlen sowie umfangreichen Schadensersatz zu leisten. Die Geschädigten, die vollkommen verzweifelt waren, hatten sich gefreut.

Dem rechtskräftigen Urteil fügte sich die Grüezi Real Estate AG jedoch nicht. Trotz mehrfacher Aufforderung weigerte sie sich, d em Urteil Folge zu leisten und die Wohnung zurückzunehmen, den Kaufpreis zu erstatten und Schadenersatz zu leisten. Hintergrund war, dass die Grüezi Real Estate AG als Verkäuferin dieser Steuerspar-Immobilien durch die eigene Konzerntochter Swiss Kontor GmbH und externe Vertriebe, wie beispielsweise die Correcta Pro, die KK Royal Basement oder beispielsweise wie im oben geschilderten Fall die Gröhler Vermögensberatung „Die Servicemarke“ GmbH aus Schöneiche bei Berlin für unrichtige oder vorsätzlich falsche Informationen dieser Vertriebsorganisationen haften muss. Viele sich geschädigt fühlende Kapitalanleger, die sich meist aus Mittel- oder Geringverdienern zusammensetzen, haben ihre Ansprüche gegenüber der Grüezi Real Estate geltend gemacht.

Am 09.02.2011 erzählte ein Vorsitzender Richter am Landgericht Berlin, dass nicht weniger als 117 Verfahren gegen die Grüe zi Real Estate AG vor dem  bei dem Gericht anhängig seien. Darunter sind viele Familien, die glauben, in den Ruin getrieben worden zu sein. Sogar die Polizei und Staatsanwaltschaft ermitteln bereits.

Die beiden jungen Frauen, die auf Anraten der Vertriebsorganisation auch ein Darlehen bei der Deutschen Bank zur Finanzierung des Eigentumswohnungskaufes aufgenommen hatten, wurden durch die Verzögerungstaktik und die Weigerungshaltung der Grüezi Real Estate AG buchstäblich an den Rand des finanziellen Ruins getrieben. Mit anderen Worten: die Gerichte haben klar entschieden und trotzdem weigert sich das Unternehmen die Entscheidung umzusetzen. Auf eigene Kosten waren die jungen Damen nun gezwungen, zur Durchsetzung ihrer Rechte die Zwangsvollstreckung gegen die Grüezi Real Estate AG zu betreiben.

Der Vorstand der Grüezi Real Estate AG, Ernst Bär wurde dann per Gerichtsvollzieher zur Abgabe der Eidesstattli chen Versicherung (im Volksmund auch „Offenbarungseid“ genannt) aufgefordert, um pfändbare Vermögenswerte rechtswirksam feststellen zu lassen. Zum ersten, von der Gerichtsvollzieherin für den 23.02.2011, 10:50 Uhr im Amtsgericht Charlottenburg anberaumten Termin zur Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung erschien Herr Bär für die Grüezi Real Estate AG zwar, gab jedoch die abgeforderte Erklärung nicht ab, sondern legte ein aussichtsloses Rechtsmittel ein. Es sorgte jedoch dafür, dass die Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung wieder verzögert werden konnte. Erwartungsgemäß wies das Amtsgerichts Charlottenburg als zuständiges Vollstreckungsgericht den Widerspruch des Geschäftsführers der Grüezi Real Estate AG per Beschluss am 29.03.2011 zurück.

Folge war, dass nunmehr für den 25.05.2011 erneut zur Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung seitens der Gerichtsvollzieherin vor dem Amtsgericht Charlottenburg geladen wurde. Diesmal zog es Herr Ernst Bär vor, gar nicht bei der Gerichtsvollzieherin zu erscheinen. Jetzt wurde Haftbefehl beantragt. Diese selbst in der schillernden Berliner Immobilienszene doch recht ungewöhnliche Entwicklung zeigt auf, dass selbst bei rechtskräftiger richterlicher Bestätigung eines eindeutigen Sachverhaltes die Bereitschaft fehlt, für entstandene Schäden aufzukommen.

Die nunmehr durch Haftbefehl gegen den Vorstand der Grüezi Real Estate AG zu erzwingende Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung wird zeigen, ob von den  einträglichen  Geschäften der Grüezi Real Estate AG noch Vermögenswerte übrig sind.

Presseteam Hamburg    

Verjährung 2011 droht !!!

Verkürzung der Verjährungsfrist
Im Zuge der Schuldrechtsreform, die zum 01.01.2002 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber die Regelverjährung von 30 auf 3 Jahre verkürzt.

Somit gilt nun grundsätzlich eine regelmäßige 3-jährige Verjährungsfrist, die mit Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände zu laufen beginnt.

Was vielen Anlegern nicht bewusst ist
Die Verjährungshöchstfrist beträgt jedoch 10 Jahre! Dies hat zur Konsequenz, dass auch sämtliche Ansprüche im Zusammenhang mit Beteiligungen und Anlagen des sogenannten grauen Kapitalmarktes (z.B.: atypisch stille Beteiligungen, geschlossene Immobilien- und Medienfonds), die vor dem 01.01.2002 abgeschlossen wurden, somit spätestens zum 31.12.2011 verjähren.

Was ist zu tun?
Anleger, die eine solche möglicherweise problematische Kapitalanlage gezeichnet haben, sollten daher nicht weiter zuwarten. Sie sollten sich an einen auf das Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Rechtsanwalt wenden, um dort schnellstmöglich eine Überprüfung eventueller Schadenersatzansprüche vornehmen zu lassen. Es ist Zeit zu handeln!

Gerne stehen wir Ihnen mit unserem Team zur Verfügung. Sprechen Sie uns an.

Dreiländerfonds, Falk-Immobilienfonds und der AWD

Der AWD vermittelte in den neunziger Jahren in großem Stile seinen Kunden langjährige Beteiligungen an den sog. Dreiländerfonds des Initiators Walter Fink, beziehungsweise der von ihm geführten Firma Capital-Konsult Kapitalanlagen. Die Anlagen wurden häufig als sichere Altersvorsorge an Kleinanleger vertrieben. Zehntausende von Anlegern haben durch diese Anlagen zwischenzeitlich erheblichste Verluste erlitten und sind teilweise gar ruiniert, so der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Christian Zwade. In “Panorama – Die Reporter” wurde in der NDR-TV-Sendung vom 09.03.2011, 22:35 Uhr eine interne Liste mit über 34.000 Namen und Beteiligungssummen von Anlegern präsentiert, die auch Finanztest nach deren Angaben vorliegt.

AWD empfahl häufig Kreditfinanzierung
Bei den sogenannten Dreiländerfondsbeteiligungen wurde regelmäßig von den Anlagevermittlern und Anlageberatern der Eindruck einer sicheren Anlage vorgegaukelt, obgleich es sich um eine unternehmerische Beteiligung handelt. Die Empfehlung einer unternehmerischen Fondsbeteiligung darf nach der Rechtsprechung des BGH zu Altersvorsorgezwecken aber gerade nicht erfolgen, so Dr. Zwade. Von AWD Beratern wurden die Beteiligungen sogar noch zusammen mit einer Kreditfinanzierung vermittelt, wobei die monatlichen Belastungen aus den Ausschüttungen bedient werden sollten. Solche Beratungen werden von Finanztest zu Recht als systematische Falschberatung qualifiziert, da sich das Risiko in diesen Fällen geradezu potenziert, so der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Christian Zwade.

Erhoffte Ausschüttungen blieben aus
Nachdem bei vielen Dreiländerfonds Beteiligungen die zugesagten Ausschüttungen ausblieben, wurde bei vielen Anlegern die Finanzierung notleidend, da sie die Kredite nicht mehr bedienen konnten. Insbesondere bei dem größten Dreiländerfonds, dem DLF 94/17, hatte sich die wirtschaftliche Situation nach der Insolvenz der Hauptmieterin, der Stella AG, erheblich verschlechtert. Die Vermittler der Dreiländerfonds, so auch der AWD, erhielten für die Vermittlung der Beteiligungen zumeist hohe Provisionen, die regelmäßig gegenüber den Anlegern bei den Beratungsgesprächen nicht offen gelegt wurden (sog. Kick Backs).

Prüfung der Ansprüche im Einzelfall sinnvoll
Die zehntausenden AWD – Geschädigten sollten im Einzelfall prüfen lassen, ob sie Schadensersatzansprüche gegen Beteiligte geltend machen können oder gar von Verpflichtungen aus Darlehensverträgen, die zwecks Zeichnung der Beteiligungen aufgenommen wurden, befreit werden können und keinesfalls weiter zuwarten, so der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Christian Zwade.

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